原精方制藥廠2305地塊，能夠成為2024年宣城地王嗎？

左or右

   2024年宣城重磅土拍來襲，其中位于響山路和梅溪路交叉口原精方制藥廠原址，最有價值的2305地塊能夠晉升為新的年度地王嗎？

   地塊面積不大，不到31畝，但是位于老城中心區(qū)，二小本部+十二中本部雙本部優(yōu)質學區(qū)加持，緊鄰安徽省示范高中二中。項目周邊有宛陵湖公園、響山公園、鰲峰公園和宛溪河公園，位置十分優(yōu)越。周邊小區(qū)房齡偏老，品質不高，但二手房價比較高，8000以上。遠遠超過宣城市二手房均價。其中政府回購的該項目安置房價格就達8100元。項目入市商品房價格大概一萬左右。如果是個品牌開發(fā)商注重品質開發(fā)也可以打造優(yōu)質學區(qū)改善房，因為稀缺性即使價格再上浮一兩千也是實際價值的體現(xiàn)，市中心超過萬元的新樓盤將出現(xiàn)�？慈莘e率應該是不超過18層的高層小區(qū)，總建筑面積4萬方，大概三至四百套房源。起始樓面價不高，不到2800每平方。希望相關部門能將該地塊做好宣傳，在土地市場上好好推介一下，能多吸引一下外地優(yōu)秀開發(fā)商進入本市參與土拍，也可以主動對接。例如新華地產(chǎn)已經(jīng)在宣城開發(fā)了兩個樓盤，它完全可以在這打造一個改善性學區(qū)房，以此提振本地低迷房地產(chǎn)市場。

  房市低迷時，就應該把好的地塊拿出來提升市場信心，土地市場信心對宣城來說太重要了。地方上發(fā)展房地產(chǎn)的本質：一是改善老百姓居住條件，二是促使本地資金內循環(huán)，籌集城市建設資金。2305個地塊作為近幾年宣城推出的最有價值的地塊，它的樓面價能夠突破4000接近5000么？

  即使樓面價超過5000，個人也不覺得奇怪，因為2305地塊，妥妥的王者氣質!

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春蠶34

放在五年前，學區(qū)是一個亮點。可如今，學區(qū)房的效應越來越淡，隨著東南西北門的小學新學校不斷投入使用，，小學學區(qū)房的概念越來越淡，不在是買房時的主要考量。

2016年，全國人口出生率達到鋒值1880萬，2023降至900萬，腰斬還拐了個彎。

宣州區(qū)2016年前后，人口出生率是八十多萬，小學招生班級人數(shù)是六十人。人口出生率下降后，會實施小班化教育。每個班級是四十人左右。

可是，當宣州區(qū)人口出生率降至四千時，小班教育也會招不滿了。到時候幼兒園，小學，中學……會多米諾骨牌式關閉，對私立學校沖擊最大，估計十至十五年后，私立學校都將關門大吉。

目前剛讀小學的孩子，正是2016年前后鋒值時出生的，學校都能招滿，還看不到危機，五至七年后，就算小班教學能消除一部分生源影響，也會有小學招不滿的，特別是口碑差的小學。

另外，也生率在大幅下降，相反的是學校還不斷的建，去年新五小招生，今年濱湖路學校，煙雨路小學……都開始招生，廟多和尚少的情況在不斷加巨

至于你說的這塊地的區(qū)位，我個人不看好，一，是個陰坡，二，視線超不好。除了東邊能看看柏莊，其他三個方向只能看對面的樓。

區(qū)位好的地方蓋老年大學了

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春蠶34

2023年宣州區(qū)的新生兒就四千多，七年后按每個班級四十人招生，也將有很多小學招不滿。
有人說四小周圍的老破小每平米都值一萬，那都是沖著六中去的，如果六中搬遷，那一片的老破小都要爛在手中，別說一萬，四五千都賣不掉

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楊橋

春蠶34 發(fā)表于 2024-8-2 07:34
放在五年前，學區(qū)是一個亮點�？扇缃�，學區(qū)房的效應越來越淡，隨著東南西北門的小學新學校不斷投入使用，， ...

要視線好還不簡單，買時代大世界��！買最高樓層。可視范圍內，無敵。

至于說陰坡，蛋扯的生疼。這塊地基本上算比較平整的，哪里有坡。

我倒是覺得這塊地如果能造別墅，挺好的。

左or右

楊橋 發(fā)表于 2024-8-2 08:14
要視線好還不簡單，買時代大世界��！買最高樓層。可視范圍內，無敵。

至于說陰坡，蛋扯的生疼。這塊地 ...

別墅不可能，市中心不可能再批建，而且容積率已經(jīng)出來了，只可能是高層，洋房都不是

左or右

春蠶34 發(fā)表于 2024-8-2 07:42
2023年宣州區(qū)的新生兒就四千多，七年后按每個班級四十人招生，也將有很多小學招不滿。
有人說四小周圍的老 ...

六中怎么可能搬走，二小本部也不存在招不滿，市中心這么多學校，唯獨二小做了擴建，現(xiàn)在的硬件條件很好

眼淚天才

拭目以待

左or右

春蠶34 發(fā)表于 2024-8-2 07:34
放在五年前，學區(qū)是一個亮點�？扇缃�，學區(qū)房的效應越來越淡，隨著東南西北門的小學新學校不斷投入使用，， ...

二小本部，就是亮點，地段也是很好，縱觀這幾年，還真沒有哪個地塊能和這塊地塊的價值相比